專家揭秘 老屋重建採都市更新或危老重建眉角大不同

2022/05/27 16:33
圖為台北市北投區桃源五小段268地號上的老舊建築物,基地現況為地上五層老舊建物,預定興建為地上14層,地下4層的新社區。(圖:富品建設提供)

有老屋重建的需求,該怎麼辦?專家表示,可採「土地面積大走都更,土地面積小用危老」兩大原則。許多家有老宅的民眾在高雄城中城大火一案後,開始積極探詢可助重建的建商;但流程多、坪數轉換等難關,都常難倒民眾。且相關法令當前略顯不足。為了不讓國家因建物老化付出過高社會成本,期待有關單位能體諒百姓,加速推動相關配套。

 

對此,專長整合都更案及危老重建的富品建設董事長曾富瑋受訪時指出:雖大方向可參考「「土地面積大走都更,土地面積小用危老」,但實際狀況會因為地段、容積、獎勵及引用法令不同而有別,因老屋重建房屋增值獲利可觀,民眾自身必須做好「基本功」!

曾富瑋提醒:許多民眾都認為『重建自己辦最好,坪數就不用分給別人』但開始走流程後才發現,流程繁瑣大費心力;還會遭遇地主組成複雜,難有共識,以及利益分配等問題。以風險分攤層面來看,若委託業者協辦,除了省下行政手續外,其實也可抵銷營造、銷售甚至財務負擔,是節省時間的秘訣。

 

專家揭秘 老屋重建採都市更新或危老重建眉角大不同
以富品建設北投案為例,原址共40戶,該案採用委建加合建的複合模式重建,讓本案能快速整合完成,進入重建階段。(圖:富品建設提供)

 

談到容積問題,以採都更來說,基準容積1.5倍;原建築容積再加基準容積0.3倍。而走危老是基準容積1.3倍,就是原建築容積1.15倍,此外並納入時程與規模獎勵。在同意比例上,危老需100%所有權人同意;而都更採多數決,只要同意人數到達門檻(依區域及法令不同,可分成1/2~4/5)便可申請。其次還有稅負減免上的差異,危老重建無土地增值稅及契稅相關之減免,都市更新則有不同情形的減免方式,且地價稅、房屋稅減免為都更後減半徵收2年。

但曾富瑋也表示,由於都更因法規限制多,雖能保障雙方權益,但也有審查冗長的大缺點,急須專家學者共同加速政策修改與推動。所以業界有句「都更磨三代,危老怕釘子」,道盡了整合都更與危老的苦楚。時間不等人,若有老屋重建需求,卻因複雜流程讓年邁地主沒機會享用,政府的善意只會打水瓢。

對民眾來說,自地自建的優點是建築成本較低,此方案最大課題是成本支出,且因房屋所在縣市不同而成本有別。例如台北市有不少為地質為土壤液化區,因此施工規範嚴格,建築師與工程費用會更高,而部分基地位在小巷弄,出入不便相對也影響工程時間成本,所以建地所在位置與周邊環境,均會影響整體施工預算。

對選擇自地自建的民眾來說,富品建設保守估算需約3-5年,並可從建築設計、申請建造執照、營造工程工作進行、領取使用執照等,到建築物合法使用、室內裝潢,案件包裝、銷售與品管,完工交屋等,代表業主跑流程,用專業全程協助委託方的需求。

曾富瑋表示,自己承接過合建、委建等類型的案件,面對想走都更選用自地自建的地主,會以自地自建權利變換及複合式來保障地主,除透過全程信託保障資金一次到位,另外結構會申請耐震、綠建築、智慧建築、無障礙標章等,同時施工營造廠會選用甲級營造,建材也會採用綠建築及防水材來提升房屋保固時間,滿足各種地主的合、委建需求。

都市的房屋老舊,對住戶與環境都帶來危險。曾富瑋評估目前老屋重建速度遠跟不上老舊速度,對於國家發展實為不利。若是能在法規上妥善修訂,細緻考量地主的時間成本,加速全台都更或危老重建的速度,將是贏得人心的不二法門。