解碼房市:我家房子可以危老都更嗎?

2022/06/01 17:45

解碼房市:我家房子可以危老都更嗎?

文章出處:【取自理財周刊1135期

「我的房子位在巷弄內,可以危老、都更嗎?」自政府於民國一○六年通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例(危老條例)」後,不少小基地的透天房子或是屬於四樓、五樓的老舊公寓房子的屋主,開始對「危老」心動,因為,他們老了,爬不上樓梯,再者,他們都想「住新房子」。

 

小基地走危老快速通道

位於新北市板橋江翠地區的連棟四層樓高的雙併舊公寓,約有八戶住戶,公寓外觀早早就掛出「老屋重建、本屋即將拆除」的帶條,但掛了一兩年,在今(一一一)年五月終於開拆了,但只拆除最左側,鄰兩條小巷道的老屋,最右側的樓梯間被補上新的磚塊,而位於一樓店面仍然在營業者,並未參與都更。

 

參與多處都更整合的公平地政事務所負責人沈志揚指出,就連一個基地上僅有雙併的八戶人家,看似容易整合,但因為每位屋主對於都更或危老的「期望」值不同,最後不見得能整合成功。

 

而由公寓左側單獨拆除,也可見這四戶因達到「100%」同意的危老門檻,可以單獨切開來走危老重建程序,住戶們未來就達到可住新房子的心願。

 

沈志揚指出,根據危老條例的規定,凡是「危險建築」及「老舊建築」,經住戶百分之百同意,就能參與危老重建,而「危險建築物」是經建築主管機關依建築法或災害防救法相關法令通知限期拆除、逕予強制拆除者,以及結構安全性能評估結果未達最低等級者。「老舊建築物」是指屋齡三十年以上經耐震安全性能評估未達一定標準,且改善不具效益,未設置昇降設備者。

 

延伸閱讀:危老重建條例是什麼?危老重建獎勵延長與目標懶人包

 

老屋重建方式多樣化

信義房屋旗下安信建經總經理張峰榮表示,老舊危險建築重建方式,一般所熟知的是「都市更新」及「危老條例」,但其實還有一般重建、新北市政府另有「簡易都更」及「防災建築」等(如附圖)」。

 

※老舊危險建物重建方式簡圖:

 

 

張峰榮表示,「危老條例」與「都更條例」最大的不同,就申請人來說,一戶也能申請,但其有申請期限,限十年內申請,也就是民國一一六年五月三十一日前,之後就「落日」了,不像「都更條例」無申請時效限制。

 

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也不管是危老或都更,大家最關心的是「容積獎勵」,獎勵能申請到最上限,也代表著住戶們能分回的坪數也最高,此若是在台北市蛋黃區的都更案,那可就是「寸土寸金」的。

 

透天獲四○%危老容積獎勵

張峰榮指出,安信建經曾幫一處位於台北市信義路二段的透天老宅進行「全案管理」,順利拿到四○%的容積獎勵,並於一○九年一月進行拆除、重建,預計一一二年完工,未來將華麗轉身為地上十樓、地下二樓的全新住宅大樓。

 

全案管理Q&A

 

該建築為領有民國六十一年的舊建築,地上四層、地下一層,基地面積有九○.四五坪,之前為地主及家人自住,住宅外觀及內部陳設尚且得宜,但畢竟房屋老舊,加上歷經多次地震撼動,壁面已出現多處裂痕,他們一直住的不安心。

 

地主很早就有重建意願,並與建設公司洽談合建,但發展並非想像中順利,所遇建商掌握主控權,卻遲遲未有動作,眼看即將錯過危老時程獎勵,地主心急如焚。

 

安信建經從合作銀行得知此案的狀況,立刻與地主接洽,協助申請危老重建作業,至一○八年十一月重建計畫正式核准,期間僅花三個多月,即順利為地主爭取到最高四○%的危老容積獎勵。

 

張峰榮指出,經過多年漫長的等待,屋主一家人在一一二年就可擁有夢寐以求的嶄新智慧住宅,扣除地主自住部分,其餘將進行銷售,亦可獲得銷售後之收益,以當地的預售行情已達每坪一三○萬元以上,預估地主可獲利上億元,相較自建前資產增值近二倍。

 

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信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,從雙北市已經公布的危老案例來看,有不少案例是百坪以內的開發案,雖然礙於基地面積可能無法爭取到高額的容積獎勵,不過還是可以爭取到基本的時程等獎勵容積,的確吸引一些小面積的開發整取危老獎勵方案,對於精華區的大地坪透天厝更帶來重建的效益。

 

曾敬德指出,台北市的老舊透天厝因為地段佳、土地含金量高,加上危老政策積極推動,除了透天店面的投資價值外,還出現不少土地開發整合型的透天交易案。

 

延伸閱讀:【張總專欄】張峰榮:危老重建增值 透天老宅炙手可熱

 

※危老及都更差異比較表:

比較項目

危老條例

都更條例

申請人

土地及建築物所有權人,1 戶也可申請

實施者:如建設公司﹅所有權人籌組設立之更新會﹅都更中心﹅公部門

法源(中央)

都市危險及老舊建築物加速重建條例(106.05.09發布實施)

都市更新條例(108.1.30修正發布實施)

申請期限

限10年內申請重建(116.05.31前)

無申請時效限制

同意比例

須土地及建物所有權人100%同意

範圍內無公有土地(住都中心)

權利變換採多數決同意制(75%,80%,90%)

協議合建須100%

基地條件

有立即危險之虞建築物

結構安全評估未達乙級

屋齡≧30年,無電梯

無基地面積限制

公劃更新地區或符合自劃更新單元標準

臺北市(最小基地面積)500㎡以上,未滿1000㎡,須經審議會審議

住一、住二不適用都更條例

容積獎勵

*上限:法定容積30%或原容積15%,獎勵值明確

*三年內申請有時程獎勵10%(109年5月9日止)

*109年危老增修條例經立法院三讀通過,時程獎勵再延5年,但獎勵逐年下降,依序為8%、6%、4%、2%、1%,並新增規模容積獎勵。

*符合規定即可申請,無須審議

*上限:不得超過法定容積1.5倍或原容積+0.3倍法定容積

*獎勵值須經都更審議委員會審查通過

*可額外申請海砂屋﹅輻射屋﹅開放空間等容積獎勵

申辦程序

經評定符合危老建物後,提具重建計畫報核

主管機關於60日內審查完竣,程序簡便

須經都更程序辦理公展、公聽會、聽證會、審議會、核定公告等程序冗長,耗時至少2年以上

臺北市168專案計畫,為100%同意案件,可於6個月工作日完成事業計畫審議或8個月工作日完成權利變換審議,倘為事業及權變亦為8個月工作日完成審議

分配機制

無,自行協議

權利變換

資料提供:安信建經公司(實際依現行法令為準,僅供參考)