都更夯!建商董座教你如何買到增值老屋

2022/06/22 15:42

作者/賴麗如

2022/06/22 07:00:00

買房抗通膨發酵中,全國房價仍驚驚漲。根據最新的《國泰房地產指數111Q1季報》統計,北北桃中,台北市平均可能成交價為106.37萬元,房價較去年Q4成長8.60%;新北市為49.72萬元,季增8.52%;桃園市33.09萬元,季增18.45%。

新竹以南也是掌聲響起,新竹縣市平均可能成交價為36.84萬元,季增19.20%;台中市38.74萬元,季增11.20%;台南市27.01萬元,季增11.10%;高雄市28.98萬元,季增16.37%。說明全台房價還不斷在創新高。

預售屋、新成屋房價居高不下,買公設比較低、使用面積大的公寓成為投資新顯學,亦有民眾看好都更、危老商機「錢」進老屋,選擇這類型物件時又該注意什麼?

富品建設董事長曾富瑋指出,首先當然是挑「地段」,以旗下台北市南京東路段都更案為例,老公寓單價約一坪50萬元,但若都更有成,房價可跳漲4至5倍,增值空間非常大。不過,曾富瑋提醒,買老屋的缺點是可能需花大筆裝潢費用,如重拉管線、重新購置合適家具,也要注意重建後的稅賦問題如持有稅、房屋稅、地價稅、交易稅等。

 

都更夯!建商董座教你如何買到增值老屋
以景美「富品靜心」為例,該區40年以上房價約40萬元,但是重建後,每坪則落點在80萬元起跳,不僅能兼顧民眾安全,也造就超高增值潛力空間。(圖:富品建設提供)

曾富瑋表示買老屋有六大重點:

一、選四層樓以下;二、選商業區(因容積多);三、選大馬路邊;四、選「都市更新地區」或「都市更新單位」標的;五、選有就業人口支撐地區;六、捷運旁

曾富瑋進一步說,商業區的容積比住宅區高,故選商業區較吃香;以台北市為例,因為原容積之故,「住宅區」盡量挑低於4樓以下的房子,「商業區」可以挑4-5樓以下的房子,比較分得回原住宅面積,但是20-30年、10層樓左右的華廈,因原容積問題較難分得回去,所以不受建商親睞。

為什麼要選大馬路邊?曾富瑋說,在沒有特殊限制下,例如:捷運站旁不能開挖等限制,通常道路越寬,可以蓋得原容積就越多,便相當值得購入,民眾在選擇都更標的物前,要先確定標的物是否已被納入「都市更新地區」或「都市更新單位」,該資訊可以在台北市政府的都市更新處網站查詢。

最後,買房最好選擇有人口和就業支撐的地區,較有保值性,也好轉手,比如雙北市,具備漲最快、跌最慢的特性;因有科學園區(台積電)支撐房價,更是易漲難跌。